海外不動産の購入と賃貸ガイド 海外不動産の購入と賃貸に関して、私たちホームズインターナショナルの長年の経験からお役に立ちそうな情報をまとめてみました。国や地域毎に異なったルールや事情が有りますがここに記載した一般的な情報は多くの場合に共通していますから、海外不動産に関してご理解を深めて頂くことにご活用ください。

海外不動産の購入

信頼できる業者やパートナーを選択
殆どの国では不動産が正しく取引される様に制度や法律が定められていますから、適正な方法で購入すれば、すくなくとも物件の引き渡しには問題が起こる可能性は少ないと言えます。　しかし、売主はもちろん不動産業者も貴方の味方とは限りません。　価格や条件が貴方にとって有利な物かどうかは、取引が正常に行われて登記されるかどうかとは、全く別の問題です。　詳しい現地事情も土地勘も無い地での不動産購入では「外国人」は「カモ」にされやすいのです。特に日本人は世界中で「甘く」見られてると言う事を忘れないで下さい。　日本での経験や常識から思い込みは時に間違いを「起こす原因に繋がります。信頼できる業者やパートナーの選択が、まずは要です。

取引の基本は代金と権利の交換で殆ど日本の場合と同じですが、制度や手順が多少異なる場合もあります。米国の場合はエスクローと呼ばれる会社（政府認 可）が日本の場合の司法書士の代わりです。売主と買主から書類と代金を預かり、固定資産税やその他の諸費用も含めて日を決めて決済しますから、売主と買 主、双方の仲介業者と司法書士が一同に会して行う日本の売買決済に比べて、とても合理的です。また米国にはタイトルインシュランスと言う不動産権利の瑕疵 や名義の正当性を保障する保険制度も有り、取引の安全性が高く保たれています。その他の国々では弁護士がエスクローの役割をになうシステムが多くみられます。　

ちなみに日本では司法書士、行政書士、弁理士、弁護士など扱う法務の種類と範囲で資格が分かれていますが、米国を含め多くの国では全て弁護士（ロイ ヤー）です。国によっては主に事務を扱うのをソリシター、法廷などで活躍するのをバリスターとしていますが、いずれも世間ではロイヤー（Lawyer又は Attorney-at-Law）と呼ばれています。不動産取引はもちろんその他のケースでも、海外でロイヤーを使う場合にはその専門を良く確認してください。

法律や習慣
各々の国ではそれぞれ別の法律や習慣が有ります。不動産の法律や習慣も例外では有りません。日本では宅地建物取引業の法律や免許は全国共通ですが、国によっては、たとえば米国の様に州ごとに法律や免許が異なります。　いずれにしても法律も習慣も日本とは異なると言うのを前提に進めることをお奨めします。日本の不動産業者がその思い込み故に大きな失敗をしてる例も少なからず有ります。たとえば、コマーシャル物件では日本では借主が借主側の不動産手数料を負担して、しかも内装を自費で行いますが、米国などでは多くの場合、オーナーが負担します。またエージェントの手数料も全額オーナー負担で契約期間が長ければ大きくなるのが一般的です。ですから、たとえばテナント付のショッピングセンターなどを現状の利回で購入したが、直後にテナントが出てしまい、新規のテナントが見つかっても、先に出て行く出費額が大きく、立ち往生と言った事も起こります。専門家のアドバイスやサポートを受ける事はとても重要です。　読めない契約書や書類にサインをしてはいけません。　必要と思う事は、必ず分かるまで確認してください。勝手な思い込みは禁物です。

地域格差と人種問題
私達日本に暮らす人間が感覚的に分かりにくい問題が海外の多くの国には存在しています。多くの日本人がその国や地域独特の問題を十分考慮せずに住宅を購入して後悔している例も少なからず有ります。最近は所得格差問題が話題にはなって居ますが、ありていに言えば、日本は世界の中でも例外的に人種的にも経済的にも均一な社会の国なのです。多くの国では経済的な格差が大きく、良いエリアと悪いエリアの間での事情の違いは、ほとんどの日本人の想像を超える場合も少なく有りません。たとえ隣同士の地区でも、アドレス次第で住宅の価値が大きく違ってしまったりするのです。

人種間の格差や対立の問題は日本人には分かりにくいのですが、この問題は世界中の多くの国や地域で存在しており、その社会の構図を理解する上でとても重要です。特に人種問題は社会の表に出にくい問題です。たとえば米国では人種や宗教による差別は重大な犯罪です。ですから、実際には人種問題は存在していても取引に介在するエージェントや弁護士はこの問題には触れることが出来ないと言うことを知っておいて下さい。この事が原因で不動産価格や賃料収入の下落に繋がったり治安の問題が発生することも少なくないと言う事実が有るのです。事前に十分な情報を得ることが大切です。

ロケーション
不動産価値の将来を計る上でロケーションは最も重要な要素です。これは日本でも外国でも一応に同じです。他の人がほしがらない場所は売るにしても貸すにしても需要は少ないのは当然です。ですから不動産を購入するに当っては「良い場所」を選ぶに越した事は有りません。しかし、前述の格差や人種問題と関連して場所の良し悪しは地域の事情や人々の心情を良く知らなければ判断を間違う場合が有ります。

たとえば日本の常識ならば駅に近い事はほとんどそのまま良い場所です。しかしながら、たとえば米国では「駅近」は住宅としては良い場所では有りません。車社会米国では公共交通機関自体が少ない地域が多い事も有りますが、バスや電車は「貧しい人たちの物」と言う「常識」が浸透しています。実際、駅が近くに有れば貧しい層や犯罪者が入り込みやすくなり住宅地としての質は低下する場合が殆どです。

価格と利回り
不動産の価格や賃料はその時々の経済情勢などで移り変わります。そして売主や貸主はその時点での相場、すなわち最近の他の物件の希望価格や取引事例を参考にしながら価格や賃料を決めて行きます。もちろん、売主や貸主はより高く、売ったり貸したりしたいのですから、希望価格（アスキングプライス）がすなわち取引価格では有りませんが、知っておきたいことは相場は結構正直だと言うことです。不動産鑑定士（アプレーザー、ヴァリューエーター）の査定でも近隣が幾らで売れたか、又は貸せたかは大きな基準となります。ですから、相場を大きく外れた価格や賃料の物件には注意が必要です。「何かあるのでは」と考えるのが損をしない為に欠かせない態度です。

投資物件を購入する際には、実際に使うものの場合より、より一層、損得勘定が優先するので、えてして数字に目がくらみ、間違いを犯す場合が少なからず有ります。価格も安く、利回りも高いに越したことは有りませんが、好条件の背景には上記の「地域格差と人種問題」の項の様な現地に不案内な人には想像がつかない様な問題含みのケースも少なくないと言う事を忘れないようにして下さい。こと不動産に関しては「まともな話」には「おいしい話」はそう有るものでは有りません。一般的には良いエリアでは利回りは低く、エリアのグレードが低く、建物が古いほど利回りが良くなる傾向に有ります。ですから表示利回りは高くとも、賃料回収のリスクやトラブル解決費用、補修費用、更には将来の売却価格などを計算すると全く有利でない場合が少なく有りません。

日本の国内でさえ、有利な条件で不動産が購入出来ると言った事は滅多に有る訳では有りません。有利な条件で不動産を購入できる人はそれなりに日頃情報収集や物件訪問に時間を割いていたり、有能な不動産業者と良い関係を築いて居たりと言った少数派の人たちなのです。　そもそも多くの不動産業者が自ら買取をすべく「出物」を探して居り、一般の投資家には情報さえ届かないケースが多いのです。　さらに「実際に有利な条件を実現出来る」実力のある不動産仲介業者はたいてい既に多くのお客を抱えて居て、一見の客やイーメールでの問い合わせ客などにはチャンスは多く有りません。 あたりまえの事ながら事情に暗く、不動産業者とのコネクションも薄い海外ではなおさらです。　実力の有る業者を見つけ、よい関係が出来てこそ可能性が広がります。

オフプラン物件
新築の物件、特にコンドミニアム（コンド）は建物の着工前に販売に入るものがほとんどです。オフプランセールと呼ばれます。日本では青図売りなどと呼ばれています。購入者は出来上がった実物を見てから購入を決める訳ではありません。完成予想図とモデルルームなどを参考にして購入の決断をしなければ成りません。デベロッパーは着工前に多くのユニットを販売しておけば、プロジェクトのリスクは小さくなりますから、一定数売れるまで着工を延ばすことが有ります。

この方法は日本でも一般的で、多くは一部頭金を支払い、完成時に残金または住宅ローンが実行になります。しかしながら、海外ではこう言った日本式と違う場合も多々あると言う事を知って置いてください。契約時に全額を支払う場合（この場合は通常割引がある）そして契約時にローンが実行される場合、契約時そしてその後の工事の進行に伴い段階的に支払いを要求される場合など国や地域のまたデベロッパー次第でまちまちです。概して言えば先進国では消費者保護の法律が有って制約が有りますが、そうでない国ではデベロッパーの天国で有ったりします。

市場が活況であれば販売も順調で問題も起きにくいのですが、社会情勢が急変した最近の様な情勢下では着工の大幅な遅れや、プロジェクトの中止、会社の倒産などが起こり、消費者が大きな損失をこうむる可能性が有ります。特にアジアの国々などではかつての値上がり傾向のマーケットで「着工前の割引価格で購入して完成時に高値で売り抜けよう」と言う投機目的のバイヤーも少なく有りませんでしたが、期待はずれの市場の動向で思惑通りに行かなかったケースが多く出ています。

価格に含まれるもの
販売価格に含まれるものは、個別の物件で各々異なりますが、国や地域で常識自体が異なる場合が少なく有りません。たとえば日本では新築マンション（コンド）を購入する場合には購入するユニットの面積により価格が表示されます。また通常は基本的な内装、キッチン設備などは最初から付いていて当たりまえです。しかしながら、この常識がどこでも通用する訳では有りません。内装一切なし、販売面積は共有部分の按分を含んだ面積などと言う場合も有ります。基本の内装は供給されても、キッチンのレンジや排気フード、エアコン、などは含まれないケースは多いですから、良く、確認して下さい。新築戸建の場合はランドスケープや隣とのフェンスは含まれて居ない場合が多く、場合によってはガレージと道路を繋ぐドライブウエーの舗装も含まれていないことさえ有ります。これらは未完成物件をモデルルームなどを見て購入する場合に良く起こる「勘違い」です。

ほとんどの国、州、地域では日本の消費税に当たる最終消費者が負担する税金が有ります。呼び名はいろいろで、セールスタックス、バリューアドタックス(VAT)、 グッズ　アンド　サービスタックス(GST)。課税させる対象も各々異なります。不動産においても居住用の新築、中古で異なっていたり、居住用は免税でも商業用は課税などケースによって異なります。購入価格にはこれらが含まれているのかなど、必ず契約前に確認してください。

うまい話には危険がいっぱい
海外不動産は事情が分かりずらい事でつまらない話にひっかかって損をするケースは少なく有りません。日本国内でさえ、相場とかけ離れた有利な条件で不動産が購入出来ると言った事は滅多に有る訳では有りません。外国ではなおさらです。「すごい掘り出し物」が、などと言われ欲に目が眩んで、買ってはいけない内容の物件をつかまされるリスクは常にある事を忘れてはいけません。

最も間違いを犯すケースが多いのは投資目的での購入です。最初から「儲けたい」と言う気持ちで購入に臨んでるため、自分に有利な数字にばかり目が向いて、その他の判断材料の検討をおろそかにし勝ちなのです。もちろん投資ですからより有利な条件を目指すのは当然ですが、あまり欲張ると良い事は有りません。欲に目がくらんで、冷静に考えれば有り得ない投資話に騙される人は少なく有りません。「騙された」と言ったケースではなくとも事情通なら手を出さない物件を購入してしまったと言うケースは幾らでも有ります。

そもそも。日本国内の不動産でさえ際立って有利な条件の物件はプロの業者でさえ滅多に出会える訳では有りません。ましてや事情も知らない、人脈も乏しい外国で「すごい話」が転がり込むはずが無い事は落ち着いて考えれば分かるはずです。

新興国リスク
近年は不動産投資も新興国が人気です。もちろんこれから、ますます発展が期待できる新興国は投資先として魅力的です。しかしながら先進国に比べリスクは高くなる事は十分に理解して置いて下さい。建物の確実性もリスクが高くなりますし、建物の維持管理が行き届かない場合も少なく有りません。　

新興国のほとんどでは、世界中から一儲けを狙って不動産を買う外国人は不動産業者にとって大きな割合を占める顧客です。販売されている不動産の価格は地元の人々の所得から見れば、ずいぶんと割高です。　賃貸も多くは外国人狙いです。日本ではテナントの数は圧倒的に日本人ですが、新興国では違います。　数の限られた優良な外国人の奪い合いです。　したがって空室率が高く成ります。予想利回りが幾ら高くてもテナントがつかなければ意味は有りません。　だからと言って地元の人レベルの物件を買えば、建物の質や管理でとても頭の痛いことになり勝ちです。

バブルリスク
日本では1980年代後半から1990年代初頭まで不動産バブルを経験しました。そしてその崩壊で大きな傷を負いました。　2002年頃から2008年頃まではミニバブルと言う状態が有りました。　これには日本の景気回復と不動産の証券化の始まりもその背景に有りますが、実はその間、アメリカ、イギリス、スペイン、ドバイなどで大変な不動産バブルが発生して、世界の多くの市場が、その影響を受けていたのです。　日本も韓国もアジアの新興国も新しいビルが次々と建築され、世界中の多くの不動産業界は沸きました。

しかしながらその後のアメリカ発の不動産と金融のバブルの崩壊で多くの国の経済事情は一変しました。　2011年初頭の現時点では、まだバブルが続いているのは香港、マカオ、台湾と中国本土です。　しかし、中国は世界の経済バブルの崩壊に伴って、急速に衰え始めた経済を立て直すべく史上最大の財政出動を行い、その結果一度ははじけたかに見えた不動産バブルが再び勢いを増すと言った状態になっていると言う事を忘れる訳には行きません。

バブルの特徴は地元の人の収入と不動産価格や賃料がかけ離れてしまう事です。実態の伴わない状態は長くは続きません。そしてその調整時期はかならずやって来ます。危ない兆候は見え初めて居ても崩れるまでは止まらないのがバブルです。

不動産バブルの時期には、不動産業者はもとより一般の投資家も不動産で大きく儲ける事が出来ます。ですが、多くの業者や投資家はもっと儲けようと欲を張って居る内に調整局面を迎えてしまうのです。　バブル期には「不動産で大儲け」などの出版物やインターネットでの情報、セミナーなども盛んになり、それに引きづられて、益々多くの人々が参加して来ますが、過去の例ではこの段階では、既に調整局面に入って来ている場合がほとんどです。日本のバブルの崩壊では儲けた分より結局もっと損をした人や会社が続出しました。

土地
基本的に住宅は建物が有ってこその物ですから、多くの国では住宅の売買において、土地と建物の価格を分けることは有りません。あくまでも一体の物として評価されます。日本では土地と建物が別に登記され、価格評価も別にされる事から、海外物件の購 入の際にも「土地」の広さとその価値に関心が向き勝ちですが、多くの国では建物の構造、間取り、眺望、ランドスケープなどの要素が総合的に価格に反映され ます。

しかし、概して言えば、建築費は同じ地域なら、同じ物を建てればどこでも大きな違いは出にくいのですが、良い場所は土地の価格が高いので、結局物件全体の価格が高くなるのです。　したがって土地の価値を見極める事は重要です。土地分の価値割合が高く固定資産税の評価などでは土地と建物が別々の評価されている場合も有りますので価値の目安とする事が出来ます。

コンドミニアムなどの集合住宅でも個別のユニットの建物の占有面積に応分した土地持分が表示される事が少ないのも日本との相違です。たとえば、一つの敷地に２０戸のタウンハウスが建築されていて、各戸の広さは皆同じでなくても、持分は20分の1と言った具合です。日本の地番と同じ様にパーセルナンバーと言う 住所表示とは別の表示により登記される場合が多く有ります。

戸建住宅を購入する場合、特に建売でない場合には隣地との境界線を明確に知って置く必要が有ります。また境界線上のフェンスなどの所有や管理の事も確認が必要です。日本でも同じですが、田舎の土地などは、この境界線が曖昧な場合も少なくありません。また近隣の人が土地を通過する権利などが設定されてる場合なども有ります。地域が過去にどの様な自然災害に見舞われたかはもちろん、可能性も含めて考慮すべきです。

国や地域によっては建物は所有出来ても土地は外国人（中には自国民でも）は所有出来ないと言った所がありますが、多くはリースは可能です。また土地が所有できる国でも、物件によっては借地の場合も有ります。ちなみに所有権物件はフリーホールド、借地はリースホールドと呼ばれています。借地の期間は国や地域の規定以外に個別の設定が有り、期間と地代、その他の条件の確認が必ず必要です。

コンドミニアム（区分所有建物）
海外に住居を購入するケースで最も多いのがコンドミニアム省略形で「コンド」と言います。、ちなみに、イギリスやニュージーランドではアパートメントです。米国ではアパートメントは建物全体が賃貸の物件を言います。セキュリティーやメインテナンスまた長期の不在時の問題などを考えれば最も合理的です。 呼び方は異なっても概念は日本のマンションと同じですから、日本人には買いやすい対象です。分譲コンドでは分譲マンションと同じく所有者の組合（ホーム オーナーズアソシエーション＝管理組合　イギリスやニュージーランドではボディーコーポレーション）が管理の意思決定をします。規模が小さいコンドでは理事などの担い手が少なく管理組合がうまく機能しなかったり、 単身者向けユニットが多い建物、オーナー使用の率の低い物（賃貸ユニットが多い）などは必然的に居住者の入れ替えが頻繁などの点も日本のマンション事情と 同じです。海外では分譲であっても個別に電気や水道のメーターが設置されておらず、ビルの管理者が按分して請求すると言った建物もありますから、購入時に は確認が必要です。低層のものはタウンハウスやテラスハウスと呼ばれますが、コンドミニアム（区分所有建物）の一形態です。

高層コンドではエレベータの台数や速度が生活の快適度に影響します。ユニット数に対して適正な数が設置されてるか、引越しや業務用が別に有るかなども確認をお奨めします。

中古物件の売買
日本では法定耐用年数を過ぎた建物は実際の評価でも大変低く見積もられてしまう事などから木造中古住宅の市場は大きく有りません。マンション等のコンクリー トの建物の中古流通は盛んですが建物評価は年々低くなってしまう事から新築との価格差は小さく有りません。ヨーロッパ各国、米国、カナダ、オーストラリ ア、ニュージーランドなどでは住宅が長く使われ、建物が古くなっても補修が行き届いていれば新築と比べても価値に差があまり有りません。ですから中古を買 うのは当たりまえで、中古住宅市場規模も新築の数倍と言うのが実情です。特に戸建の場合には近隣の環境が整った良い住宅地はそれなりに歴史がある場合が多く、それ らの地域に住宅を求めるなら、自ら新築しないかぎり新築が購入出来る可能性は低くなります。設備や内装のグレードなどは物件毎にまちまちですから、購入の 際には十分な確認が必要なことは言うまでも有りません。

不動産エージェント
新築物件はデベロッパーが直接販売し、中古流通には不動産仲介業者を通して購入すると言うのが多くの国での一般的なスタイルです。もちろんデベロッパーの新築を仲介業者が扱う場合も日本と同じで沢山あります。ちなみに海外では多くの場合仲介業者をエージェント又はセールスパーソン、又はブローカーと言います。

日本では完全歩合の営業社員は多く有りませんが、米国をはじめ、多くの国ではエージェントは基本的に完全歩合ですから、不動産事務所又は会社に所属しては いても、会社員と言うより独立した個人の自営業者です。センチュリー21、リーマックスなどはフランチャイズチェーンですから各々の会社や店舗は別々の経営者により運営されています。多くのエージェントは顧客の満足の為に良い仕事をしますが、完全歩合では経費は出て行っても成約にならない限りエージェントに収入は有りませんから、中には顧客の要求に十分答えず契約をせかすケースもあるようです。エージェントと一口に言っても十分な経験と実績が有って高い収入の人もいますが、あまり経験の無い人も沢山います。また、一口に不動産業者と言っても、その専門により知識や経験が異なります。全体としては、多くの新人が参入して来て、結局稼げずに止めて行く人が多いのが実情ですから、エージェントが十分な経験と力量があるのかなどを慎重に判断してくだ さい。

不動産手数料
日本の様に仲介手数料を買主が負担するケースは海外ではほとんど有りません。しかしながら、日本式は世界では少数派ですが実は理にかなった方法だと言えるのです。日本では原則として売主、買主各々の代理人（不動産業者）が各々の雇い主から報酬を受けて代理業務を行います。売主と買主の利益は相反する訳ですから当然と言えば当然なのです。　たとえば裁判での争いに、相手方が雇った弁護士についでにこちらの弁護もお願いするはずも有りません。「手数料を払わないから得した、払ったから損した」と言う単純な事でもないのです。　売主が手数料を負担する制度では、手数料は価格に織り込まれ、結局、買主が支払った代金から支払われるのですから。

日本では買主の側の不動産業者は、買主の利益の為に自由に物件を捜し、買主に有利な様に価格などの条件交渉を行うことができます。なぜならば買主から手数料を受領するので、売主側に遠慮する必要がないからです。（ただし、エージェントによっては契約がまとまらない事を恐れて、交渉が消極的になってしまう場合は有ります。)　しかしこれが、売主側の雇った不動産業者と売主が負担する手数料を分けなければならない場合には、勝手が違ってきます。　米国などの様に分配のシステムが確立している場合はともかく、買主とそのエージェントが売主側の都合に従わざる得ない制度の国や地域は少なく有りません。

さらに言えば、日本や米国では不動産業者は不動産業界団体のデータベースにアクセスして、市場に出ている全ての物件を知る事ができます。したがって、幅広く物件を比較検討する事が出来ますし、どの物件を選んでも、買主側のエージェントは規定の手数料を得ることが出来ます。　ですから信頼のおけるエージェントを一人選べば、ほとんどの市場に出ている物件を幅広く検討する事ができます。しかしながら、こう言った先進的なシステムが確立している国や地域は実は多くは有りません。　「物件毎に売主から依頼を受けた担当のエージェント（リスティングエージェント）が直接買主を探す」と言う原則に立っている場合が多く、買主は個別に物件を当たって、各々のエージェントと自分で交渉する事に成ります。　買主側でエージェントを雇っても、そのエージェントが日本の様に、データベースでまとめて市場に出ている物件を全て調査出来る訳では有りません。また、たとえ買主が気に入りそうな物件が有っても、そのリスティングエージェントが手数料の分配に応じなければ、ただ働きになってしまいますから、その物件は顧客に紹介出来ない場合も有ります。

また日本の様に物件紹介から引渡しまでの全てを世話してくれるのがどこでも当たり前だと思うのも間違いです。　契約が完了したらその先は登記手続きを行う会社や弁護士に引き継いで、おしまいと言う習慣の国も有ります。

同じ様に見える不動産仲介の世界も所変われば、随分事情が違うのだと言う事を知って置くだけでも、買主としての立場の理解やエージェントとの関係の持ち方の参考になると思います。

住宅ローン
住宅の購入を希望する国で収入や信用が無くても、国によっては非居住者が住宅ローンを取得出来る場合が有ります。通常は20-40％ の頭金を要求され、ほとんどの場合日本での収入や信用の証明が必要です。物件価格に対して利用できるローンの上限をLTV (Loan to value) と言います。物件の購入金額または銀行の査定額のどちらか小さい金額を基に計算されます。　LTVの上限は金融機関によりますが、多くの金融機関では投資での購入には自ら居住する為に購入する場合に比べ条件が厳しくしています。

ノンリコースのローンの場合が利用できる場合も有ります。これは抵当は購入する物件が全てのローンです。万が一借主が返済出来ない場合には金融機関は物件をフォークローズ（競売処理）して回収します。この場合、仮に市場価格が借り入れ残金に満たなくと も、例えば5千万円の借り入れが残っているが市場では4千万でしか売れなくとも、借主は物件を失うだけで残債が残ることは有りません。

日本国内の住宅ローンの借り入れとの相違は基本的に外貨建ての借り入れになりますから、為替の変動により、日本円換算での返済額が変わります。通常、住宅ローンの金利は20％も変動する事は有りま せん。仮に有っても殆どの場合ローン金利の変動には上限（キャップ）が設定されていますから、いきなりの変動は有りません。しかしながら為替は時に短期間 に大きく変動する事があります。為替レートの急変で月々の円での支払い金額が大きく変わる場合が有ります。もちろん円が強くなれば金額は少なくなります し、安くなれば多くなりますから損する場合ばかりでは有りませんが注意が必要です。賃貸して現地通貨で収入が有り、これを返済に充当している場合には為替 レートの変動はあまり考えなくても良くなります。

売る時の事を考える
不動産は財産です。そして実際の財産的価値は売れる事が前提になります。売れるかどうかの判断の基本的な基準は海外でも日本でも同じです。「他にほしがる人 がどれだけ居るか」です。基本的には今現在価格が高くて、人気のある物件は将来も高い価値があると考えられます。多様な経済活動が地域にあり多くの人が住 みたいエリアは将来も有望です。

大きな都市の優良なエリアにある良く管理された物件は殆どの場合、価格次第で買い手が居ますが、周りに何もないリーゾート物件などはリスクは高くなりま す。「ホテル的な営業をしていて使わない間は配当が有る」などの不動産の価値要素より事業の運営の成否が価格や収益に反映される物件では目先の利回りで購入しても、場所が悪ければオペレーターの倒産により価値が無くなってしまう事もあります。場所の良し悪しが最も大きな要素である事はどこの国でも同じで す。

建物のデザインや間取りが一般的でない物件は売るときに多分障害となります。日本式家屋、浴槽、和室、など日本人とごく限られた外国人にしか評価されない構造や設備もマイナスです。

資産価値の高い種類の不動産
国や地域によって人気の有る不動産の種類は若干異なりますが、価値に関しての基本的な考え方はほとんど同じです。まず第一に場所です。その上で、建物の内容やビューなどの付加価値によって価格が決まります。　不動産価格はあくまでも相場です。　将来的にも多くの購入希望者が現れる可能性の高い物件こそ価値が有ります。

金融機関の査定の基準などを含めて概して言えば下記の様に成ります。

場所：	旺盛な実体経済が背後に有る都市の中心的な商業地や住宅地の中で「高級」と言う評価を得ている。
種類：	所有権が明確な土地付きの建物。　土地がリースの場合にはその期間が100年以上残っている。
建物管理形態：	所有者自らの意思で建物の改修や売却が自由に出来る。　集合住宅の場合は所有者による管理組合が有り、物件全体の管理に権限が有る。
賃貸管理形態：	所有者自らの意思で管理の決定が出来る。　（リゾートコンドやサービスアパートメントなど開発会社が運営して収入が配当される物件は一般的にハイリスク、金融機関が融資の対象としないか、評価が低い）

セカンドホームは金食い虫
「海外の魅力的な都市やリゾートに自らの城を所有したい。」と考える人は少なく有りません。実際に多くの方々がセカンドホームを購入しています。もちろん中には長く有効にご利用のケースも有るのだと思いますが、私たちが、過去にお世話させて頂いた沢山のケースでは全て、数年の内にお使いになる頻度が落ち、結局貸したり、売却したりと言う結果になっています。　

日本国内でも別荘として購入した物件が殆ど使用しないままになっているケースは幾らでも有ります。多くはリゾート地の物件で不動産価値も大きく低迷、温泉権付きの物件などでは毎月の管理費も高く、不払いオナーが続出し、満足な管理も出来ない建物も少なく有りません。「溜まってしまった管理費さえ払ってくれれば物件はタダでも良い」と言うのさえ珍しい事ではなくなっています。海外となれば、往復の時間も交通費も随分かかります。取得して数年で結局使わなくなってしまうことになる可能性はとても高くなります。　

日本人海外セカンドハウスオナーの多くのケースでは長くて数年、早ければ1年で利用頻度が大きく落ちています。不動産業者は物件を売らないと儲からないので、色々と甘言で誘いますが、実際には買う時そして売る時に手数料や税金がかかりますし、維持にも保険料や管理費、修繕費など発生しますので、1-2年の滞在ならば賃貸がお勧めです。

米国やヨーロッパでは「バケーションレンタル」と言ってセカンドホームを自分が使わない間貸し出す制度が普及して居り多くのセカンドホーム・オーナーが利用しています。数億円もする様な豪邸すら貸し出されています。　しかしながら日本人オナーの多くは「自分のソファーやベッドを見ず知らずの人が使う」と言うのが感覚的に抵抗が有るので実践者は多くは有りません。

「投資とセカンドホームを兼ねる」と言う物件は魅力的に見えるかもしれませんが、実際には両者は切り離して考える事をお勧めしています。目的が曖昧と言う場合には物件の選択や賃貸運営が曖昧になり、どちらの目的に於いても良い結果に繋がらないことが多いからです。

海外移住は戦い
「退職後は海外で時間を過ごす！」と言う考えには賛成です。今まで時間的な制約が有って難しかった「好きな所に好きなだけ滞在する」と言う事が実践出来るのですから、どんどん海外に出られるべきだと思います。しかしながら「永住覚悟の移住」と言うのには賛成出来ません。失敗例があまりにも多いからです。

若い時期から長く海外生活体験の有る方はともかく、60歳を過ぎて、しかも特別に成すべき仕事や目的などが無い人の外国暮らしは結構大変です。ほとんどの日本人にとって日本ほど快適な所は世界広しと言えども有りません。日本式の暮らしに長年どっぷりと浸って来た人が人生の終盤に今までの快適な生活を捨てて新しい数々の困難に挑戦する事に成るからです。

まず第一に食べ物です。日本人が多く暮らす海外の都市では日本食レストランも有り日本食も手に入りますが、日本並みとは行きません。日本では当たり前のサービスも海外では当り前では有りません。たとえば宅配便が時間指定でしかも夜でも来る等は海外のどの国でも有り得ないサービスなのです。アメリカやカナダなどの先進国でも日本から来たばかりのの人はほぼ確実にフラストレーションが溜ります。ましてや新興国などでは日本の常識では考えられない事態もしばしばで、なお更です。

退職後には多くの人が人間関係が縮小して新たな友人などは出来にくいのが普通です。海外で外国人相手となればなお更です。日々の暮らしに言葉の課題を抱え、しかも外国人の心情が理解し難く、「疲れてしまう」ケースがとても多いのです。結局2－3年もすれば限界を感じて日本に帰国と言うのが一般的です。日本の自宅は売ってしまい帰る所が無いと言う事態に、「帰るに帰れず望郷の念にかられながら、我慢の毎日」と言う人たちも少なくない事を知っておくべきです。

「アジアの国なら生活費も安い」と言うのも考え物です。確かに住居などは日本に比べて安いかも知れませんが、現地の平均的な人々と同じような、つつましい暮らしが出来る訳では有りません。日本人は外国人専用のセキュリティー完備のコンドなどに住み、車を持ち、日本食レストランなどにしばしば出かけ、日本から輸入の高価な食材を買い、ゴルフ場に通い、日本にもしばしば帰って来るとなると、合計では結構な出費となります。

今の円高レートが長く続く可能性が低いと考えれば、今を基準に生活設計を立てるのは危険です。日本の拠点は確保したまま、数年を念頭に海外で家は買わずに賃貸すると言うのが合理的な考え方です。永住権や特別なビザも取得は結構大変です。観光ビザが簡単で気軽です。　日本から訪問する形ならば観光ビザを更新したり、出入りして半年から一年、滞在出来る国も少なく有りません。

海外不動産に関する税金
日本国内の居住者は海外に所有する不動産から収入を得た場合や売却した場合には不動産所在地での申告が必要ですが、併せて日本の居住地の税務署にも申告しなければなりません。不動産所在地において例えば相続税や贈与税が無いなどの法律が有っても、日本国内の居住者である限り、全世界所得が申告対象になりますので、最終的な課税は日本の居住地で行われます。　

「海外だから分からないだろう」と日本では申告しないケースも少なく有りませんが、これが基本ルールです。　ご自分で使われる住宅の場合は収入が有りませんから、売却するまでは申告は不要ですが、賃貸収益を目指した投資の場合には、これらの問題への対処法に詳しい専門家のアドバイスやサポートを受けることをお奨めします。

外国人（非居住者）　が住宅を購入できる国と地域　（ここでは世界の全ての国や地域を対象とはしていません）

外国人が不動産を基本的に自由に所有出来る国や地域（農地などの特殊な例を省く）
〇日本
〇米国
〇ニュージーランド
〇フランス
〇ドイツ
〇英国
〇アイルランド
〇イタリア
〇スペイン

外国人が政府の承認を得て一定の制限の基で不動産を所有出来る国や地域
〇マレーシア
土地も含めて購入する事が出来ます。価格MYR500,000以上の不動産に限る。　（日本円でおよそ1400万円　MYR2500,000から改定されました）　購入の承認には大変時間がかかります（通常6ヶ月以上）。　（）。　
〇オーストラリア
外国人や外国法人の不動産の所有にはFIRBの承認が必要。新築で外国人の所有が全体の戸数の50％以下のコンドなどは殆ど承認される。土地を購入して住宅を新築する事は可。中古の住宅はごく一部の特別リゾート地区以外は購入出来ない。

外国人は土地は所有できないがコンドミニアムなら所有出来る国や地域
〇香港
〇マカオ
〇シンガポール
外国人の不動産取得には通常の取得税に加え10％の追加税が課せられる。
〇フィリピン
外国人の所有はコンドミニアムの建物内のユニット数の40％以内。土地はリースのみ　（リースは最長 50年、25年の更新可）。戸建やタウンハウスであっても敷地全体をコンドミニアムとみなして40％までを外国人が土地も含めて所有出来る様にしている開発物件も有ります。
〇タイ
外国人の所有はコンドミニアムの建物内のユニット数の40％以内。土地はリースのみ　（リースは最長30年、更新可だが期限は不明瞭）。
〇インドネシア

外国人が不動産を原則所有出来ない国や地域
〇中国
期限付き使用権。1年以上の居住（留学を含む）で地域政府の承認を得て住宅の購入可、貸し出しは不可。
〇インド
〇ベトナム

＊この資料は外国人の住宅の取得に関しての原則のものです。農地や工業用地など別の制約または投資の規模や種類によって特別な恩恵などがある場合があります。
＊外国人であっても永住権などで合法的にその国や地域に居住する者は非居住者への制限とは異なる場合があります。
＊国や地域での法人名義での所有やリースなどの制限を回避することが可能な場合も有りますが、法人自体に外国人の株式所有や経営権、役員構成等に制限があるる場合があります。
＊所有する不動産から収入を得た場合や売却した場合には不動産所在地の国や地域の税務署に申告する必要があります。この場合外国人又は非居住外国人には特別な規則が適用される場合があります。

住宅の種類の説明

コンドミニアム（コンド）　Condominium (Condo)
コンドミニアムと言うのは木造、コンクリート造に係わらず、区分所有建物のことです。イギリスやニュージーランドではアパートメントと呼ばれます。日本で言うところのマンションですが海外ではマンションは「豪邸」の意味です。

シングルファミリーホーム　Single Family Home
独立した土地に建築された戸建住宅の事です。コミュニティーが管理されている（ゲエイティドコミュニティーなど）では戸建であっても管理費などがある場合が有ります。ニュージーランド等ではハウス。マレーシアではバンガロー。

タウンハウス　Town House
コンドミニアムの形態の一つですが、通常は低層で左右または背後に他のユニットが有ります。テラスハウスと呼ばれる場合も有ります。

デュープレックス　Duplex
コンドミニアムの形態の一つで2軒建て住宅のことです。、通常は左右に2軒のユニットが有ります。

コープ　Co-op
一つのパートナーシップや法人（ノンプロフィットコーポレーション）が建物全体を所有し、各区分所有者は持分を所有します。購入者を選ぶことが出来るななど閉鎖的な環境を維持するのに適しています。

ビラ　Villa
基本的には郊外に建てられた豪華な別荘を言います。

アパートメント　Apartment
建物全体を一つのパートナーシップや法人が所有し、賃貸してる物件を言います。アパートメントはイギリスやニュージーランドではコンドミニアムのことです。

フラット　Flat
古い住宅を改装して複数の住宅にしたものを言います。イギリスやニュージーランドではアパートメント（賃貸）のことです。

ホームオーナーズアソシエーション　Home Owners Association
コンドなど区分所有建物やコミュニティーの管理組合の事です。所有者で組織され、管理費等を徴収し建物やコミュニティー全体の管理に当たります。イギリスやニュージーランドではボディーコーポレーション Body Corporation と言います。

浴室とトイレ
1) １バスルームとは通常、バスタブ＋シャワー+トイレ+洗面台のセットを言います。エンスイートと言うのはマスターベッドルームに接続の浴室を言います。ニュージーランドやマレーシアなどではバスタブがなくシャワーだけの場合が少なく有りません。浴室＝浴槽付きでは有りません。
2) 0.5 またはハーフバスルームとはトイレ+洗面台の事です。パウダールームと呼ぶことも有ります。シャワーがついてる場合には0.75または2/3と表示される場合も有ります。

購入時確認事項
1）所有権と抵当、瑕疵の確認
2）土地の権利（所有権、リースの場合はその残存期間）
3）土地境界線の確認（戸建などの場合）
4）建物の確認（構造、シロアリ検査など）
5）売買価格とそれに含まれるもの（電化製品、内装品、庭の設備や塀など）
6）売買に係わる費用とその負担割合（仲介費用、登記料、弁護士費用など）
7）引渡しの時期と状態（現状、補修後、内装後など）
8）引渡し後の保障（建物瑕疵と設備の不具合など）
9）水道、電気などの個別メーターの有無や請求方法
10）近隣の状況、交通など（自分の足と目で確認、不明な点は地域の住人に確認）
11）コンドなどの場合の隣や階上の住人の確認（小さな子供のいる家庭の階下はうるさいことが）
12）コンドなどの場合は管理組合の内容と規則（賃貸に出すことやペットなどへの規制など）
13）子供が居る場合には学校区とそのレベル
14）洪水、地震、など自然災害の歴史と地域の被害状況
15）所有後の費用（税金、共益費、管理費、保険など）
16）売却の可能性と費用（仲介費用、税金など）

海外不動産の賃貸

賃貸形式はおよそ次の3種類に分類されます。

A)通常の賃貸
長くその地域に滞在する場合にはこのカテゴリーが最も経済的です。
期間は週単位、月単位、6ヶ月契約または1-2年契約など国や地域で習慣や概念が異なります。日本人が注意しなければならに点はレントとリースの違いです。週単位、月単位などはその期間毎に賃料を支払う所謂レントですがリース（国や地域で用語が異なる場合があります）の概念は、例えば2年契約と言うのは 2年間借りる契約ですから借主の都合で中止する事が出来ません。ただし、期間中で有っても次のテナントが見つかれば2重請求はしない場合も有りますから、 その場合はそこで責任が終了します。日本では賃貸借契約期間が2年間であっても、通常1－2ヶ月の事前通知で解約することが出来ますから思い違いをされる場合が多くあります。

家具、電化製品付き、洗濯機、冷蔵庫などの電化製品付き、または何もなしなど条件はさまざまです。また、庭の手入れや水道光熱費、付帯設備の修理や原状復帰を誰が負担するかなどは、個々の契約によりますから、契約前に十分な確認が必要です。

賃貸契約にはその国のクレジット（信用）調査が必要な場合が多くあります。日本の様に保証人を要求される事は多くは有りませんが、何らかの支払い能力の証 明を要求される事はしばしばです。貸主側も空きが多ければ柔軟になりますし、賃借希望者が多ければ、信用のある人が当然優先です。殆どの場合外国人である 日本人は最初は現地で信用は無い訳ですが、日本の会社（特に名の知れた会社は有利）や現地法人からの在籍証明と収入証明、預金残高証明、クレジットカード などが有効な場合が有ります。（いずれも書類は英文で用意しましょう）

B)バケーションレンタル
通常リーゾートエリアの家具や電化製品、食器などを備えたコンドや戸建を短期間単位で賃貸します。1日から借りられる所もありますし、最低3日などの制限がる場合が在ります。週単位、月単位などで賃貸する場合には割引があるのが普通です。なければ交渉しましょう。

欧米ではこのバケーションレンタルがとても盛んです。多くは自分のセカンドハウスを使わない期間、貸し出しそうと言う発想ですから、オーナーの私物やデコ レーションがそのままになってる場合なども在ります。物件もさまざまで、戸建などは家族単位や仲間同士のバケーションに向いています。大邸宅や高級物件に 滞在することも出来ます。

C)サービスド　アパートメント
主にビジネスでの出張者をターゲットに家具や電化製品、食器などを備え、シーツ交換や室内清掃サービスなどホテルの様なサービスを提供します。多くは都会 の便利な地域に在ります。短期滞在を前提ですが年契約が可能な所などまでオペレーションにより異なります。比較的簡単に入居出来、ホテルよりも居住性が高 い場合が多くビジネス使用ばかりでなく観光等、ロングステイにも人気が有ります。

賃貸契約時（居住用）の確認事項
1）賃貸借契約期間と解約の条件
2）賃料および賃料に含まれる物（家具、電化製品、光熱費など）
3）賃料及び費用と支払い時期と方法
4）賃料の発生日（入居日であるべきだが、契約日から請求される場合がある）
5）アメニティー（スイミングプール、エクササイズルームなど）の有無と利用条件
6）水道光熱費などの負担割合とおよその月額
7）洗濯機、乾燥機、冷蔵庫などの電化製品の有無
8）庭などが有る場合はその手入れの責任分担
9）電話、インターネットの回線の有無（外国人名義では引けない場合あり）
10）駐車場（無料で付いてる場合も有ります）
11）コンドなどの場合の隣や階上の住人の確認（小さな子供のいる家庭の階下はうるさいことが）
12）近隣の状況、交通など（自分の足と目で確認、不明な点は地域の住人に確認）
13）子供が居る場合には学校区とそのレベル
14）入居時の状態チェック記録（自分の作ったダメージでは無いものを後で請求されない為に必ず必要）
15）退去時の通知時期や原状回復条件など
16）退去時の状態チェック（入居時の記録とともに管理人とともに確認し合う）

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